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PREGUNTAS FRECUENTES

Cambios en la Legislación de Alquileres en el Nuevo Código Civil y Comercial  

 

·         Precio del alquiler:

El Código presenta alternativas que quedan abiertas a discusión entre propietarios e inquilinos donde, se puede fijar “libremente” el procedimiento para determina el precio del alquiler y la forma que este se actualizará de manera automática, con respecto a los cambios en el poder adquisitivo de la moneda.

Diferentes cláusulas para fijar el Precio del Alquiler

 

En Indices de Precios: Se puede fijar el precio del alquiler en un índice de precios, pero es esencial para su validez  que sea cierto por lo que es preferible usar índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias.

En un Valor-Mercadería:  Se puede fijar el precio del alquiler en una cláusula de ajuste de referencia a una cosa cierta. Pudiendo ser el valor-mercadería, como por ejemplo el precio de la bolsa de cemento de 50 kilos,  de  de una determinada fábrica que se compre en un determinado local comercial, para lograr obtener el valor real al momento que corresponda a la fecha de pago.

 

En Moneda Extranjera: Se puede fijar el precio del alquiler en moneda extranjera pero se debe determinar en forma cierta por ejemplo: dólares americanos, euros, u otras. –  –

 

El Precio determinado por un Tercero:   Se puede fijar el precio del alquiler en por la determinación de un tercero designado en el contrato o después de su celebración, pudiendo ser una persona física o jurídica. Si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

 

En Precio Escalonado:  Se puede fijar el precio del alquiler en forma escalonada, mediante distintos precios de alquiler que van cambiando en una cada cantidad determinada de meses hasta la terminación del contrato.

 

·         Intereses aplicados por falta de pago del alquiler:

En los contratos de alquiler se puede convenir entre inquilino y propietario la tasa de interés llevar intereses que se vaya aplicar por mora en el pago.  No obstante para evitar abusos, los jueces pueden reducir los intereses cuando la tasa fijada o el resultado que provoque la capitalización de intereses excede, sin justificación y desproporcionadamente, el costo medio del dinero para deudores y operaciones similares en el lugar donde se contrajo la obligación.

·         Plazo para alquileres de propiedades inmuebles:

 

Mínimo: Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años.

Máximo: no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos

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·         Entrega de la propiedad alquilada:

 

La propiedad alquilada debe ser  entregada con todo lo ofertado y en un estado apropiado para su destino. Si es una vivienda debe estar en buen estado de pintura, con los cerramientos, baños, cocina, calefacción, y demás instalaciones funcionando correctamente.

·         Pagos previos que no pueden requerirse del inquilino de vivienda:

 

a)  No se puede requerir el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;  b) No se puede requerir e depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado; c) No se puede requerir el pago de valor llave o equivalente.

·         Se garantiza el acceso o la estabilidad en la vivienda de personas incapaces o con capacidad restringida.

 

Se declara nula la cláusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.

·         Cuidado de la propiedad alquilada:

 

El inquilino debe cuidar la vivienda en el estado que la recibió, responde por abandono, por destrucción por incendio culpable. Responde por los daños de los visitantes ocasionales. Responde por el mero mantenimiento de vivienda alquilada.En caso de urgencia,  el inquilino  puede hacer reparaciones con previo aviso al propietario.

·         Vía ejecutiva:

 

Para mejorar la contratación de alquileres se brinda mayor seguridad jurídica al propietario, posibilitando una nueva forma rápida de cobro de alquileres, expensas y demás pagos mensuales convenidos. Para su cobro se concede vía ejecutiva.

·         Devolución de la propiedad:

 

El inquilino debe devolver la propiedad, en el estado que la recibió, pero con los deterioros del uso. Y entregando los recibos y documentación de los pagos hechos.

·         Renovación 

 

Vencido el plazo del contrato de alquiler, este se acaba.  NO existe renovación tácita, por seguir pagando alquileres.  Sino solo sigue los mismos términos del contrato vencido, hasta tanto una de las partes lo comunique en forma fehaciente (carta documento o nota firmada).